房地产市场的预言家黄奇帆，又一次用事实证明了其判断的准确性。这位被称为\"楼市预言家\"的经济专家，早在2018年就曾语出惊人地预测中国新房交易量将逐年下降。当时正值房地产市场的黄金时期，购房者排着长队抢房，开发商疯狂拿地扩张，整个行业沉浸在狂欢之中。在这样的背景下，黄奇帆却淡定表示：\"往后的10来年，我国的新房交易量，将从巅峰时期的17亿平米，慢慢下滑到10亿平米以下。\"

这番言论在当时引发了巨大争议。许多业内人士不以为然，认为这是危言耸听。毕竟，2018年全国商品房销售面积还保持着17.2亿平方米的高位，房价节节攀升，市场一片繁荣景象。不少开发商甚至公开表示，中国房地产至少还有20年的黄金发展期。普通购房者也沉浸在\"房价永远涨\"的迷思中，对黄奇帆的警告置若罔闻。

然而时间给出了最有力的证明。从2021年开始，全国新建商品房销售面积一路下滑，从最高的18亿平方米，一直降到了2025年上半年的不到5亿平方米，按照这个趋势，今年的全年成交量很可能会不到10亿平方。

这些数据完美印证了黄奇帆6年前的预言。更令人惊叹的是，他不仅准确预测了市场总量的变化，还预见到了调整的时间节点。这种精准的判断力，在房地产这个充满变数的领域实属罕见。如今，黄奇帆再次对房地产市场做出新的判断。他认为：\"未来十年房价平均涨幅会低于GDP增长率，既不会大涨，也不会大跌。\"实际上，这次黄奇帆预测大概率也是对的。这个看似平淡的预测，实际上蕴含着深刻的市场洞察。

01 黄奇帆之所以做出预言，主要有以下几个方面的理由

黄奇帆之所以会做出这样的预测，背后有着相当现实的考量。咱们不妨仔细看看他提到的几个关键点，这些因素确实在深刻影响着中国房地产市场的走向。

一，我国城镇化率已经接近天花板

现在中国的城镇化率已经达到了65%，眼看着就要碰到70%的天花板了。这个数字意味着什么？简单来说，就是能进城的农民基本上都进城了。以前那种靠着大量农村人口进城买房来拉动房地产市场的日子，真的一去不复返了。我认识不少从农村出来的朋友，他们要么已经在城里安家，要么就干脆选择留在老家发展。现在再指望靠农民进城来消化商品房库存，确实不太现实。

二，大拆大建的时代的终结

不知道大家注意到没有，现在各个城市都在搞旧改，大拆大建的时代真的结束了。以前那种推倒重建的模式，不仅浪费资源，还容易引发社会矛盾。现在我国更倾向于对老旧小区进行改造升级，这样既改善了居民生活环境，又避免了资源浪费。我家附近就有几个老小区在进行改造，加装电梯、重新粉刷外墙，居民们都很满意。这种转变直接影响了新房市场的需求量。

三，居民的房产需求趋势于饱和

20多年前，咱们国家人均住房面积才6-7平米，一家人挤在小房子里是常态。现在呢？人均住房面积已经超过40平米了。这个数字可能很多人没概念，我举个例子：现在很多三口之家住的都是90-120平米的房子，这放在20年前简直不敢想。住房条件改善到这个程度，人们对买房的需求自然会下降。除非是为了孩子上学或者改善居住环境，否则谁还会急着买房呢？

四，结婚人数越来越少

说到结婚买房这个传统观念，现在也在发生变化。最新数据显示，2024年全国结婚登记人数只有610.6万对，比上一年下降了20.5%。这个降幅相当惊人。我身边就有好几个30岁出头的朋友，他们要么选择不结婚，要么结婚了也暂时不打算买房。现在的年轻人观念变了，他们更看重生活质量，不愿意为了买房而降低生活水准。这种观念转变直接影响了婚房市场的需求。

五，房价下跌带来不小的心理影响

房价已经连续跌了三年多，早就不像以前那样能赚钱了。现在的情况是，很多家庭都在观望，担心买了房之后房价还会继续下跌。这种心理特别能理解，毕竟谁的钱都不是大风刮来的。我有个同事就是这样，明明有买房的需求，但就是不敢出手，总想着再等等看会不会更便宜。

实际上，其实换个角度想，这种变化未必是坏事。房价稳定下来，年轻人就不用那么焦虑了；住房条件改善，大家住得更舒服了；城市更新更注重品质，生活环境也会越来越好。关键是要适应这种新常态，不管是开发商、购房者都需要调整心态和策略。

02 面对未来房价的走势，这次黄奇帆的预测大概率也是对的

关于未来房价走势，黄奇帆最近又发表了自己的看法。这位经济专家预测，未来十年房价的平均涨幅会低于GDP增速，既不会暴涨也不会暴跌。从实际情况来看，他的判断确实很有道理。今年6月的数据显示，全国百城二手房均价是13691元/平方米，环比下降0.75%，同比更是下跌了7.26%。这个数字印证了黄奇帆的观点：房价既没有大幅上涨，也没有急剧下跌，整体呈现出\"稳中略降\"的态势。

为什么会出现这种情况呢？主要原因在于当前的房地产市场正处于一个调整期。虽然房价在缓慢下行，但跌幅不会太大。这要归功于我国出台的一系列稳定楼市的政策。比如取消限购、降低房贷利率、调整首付比例、减免契税和增值税等，这些措施都在一定程度上托住了市场。可以说，正是这些政策的及时出台，才避免了房价的大起大落。

黄奇帆的预测之所以靠谱，是因为他看透了房地产市场的本质规律。比如之前说过的，中国的城镇化进程已经进入后半场，人口红利在减弱。同时，居民的杠杆率已经处于较高水平，继续加杠杆的空间有限。此外，我这\"房住不炒\"的定位很明确，不会再让房地产成为刺激经济的工具。这些因素共同决定了未来房价不可能像过去那样疯涨。

不过，我们也要看到不同城市之间的差异。一线城市和核心二线城市由于人口持续流入、资源集中，房价抗跌性会更强。而三四线城市可能会面临更大的调整压力。但总体而言，全国房价都会保持相对平稳的走势。

03 对于当前的楼市，普通人又该如何应对呢？

说到买房这件事，不同人群需要采取不同的策略。对于刚需家庭来说，现在可能是个不错的时机。政策层面给出了不少优惠，贷款利率也处于历史低位。但要注意的是，月供最好不要超过家庭总收入的三成，这样才能保证生活质量不受影响。我认识一对年轻夫妻，去年买房时就把月供控制在收入的25%，现在生活过得还算宽裕。

改善型购房者可能需要更谨慎一些。目前房价整体还在调整过程中，不妨再观望一段时间。等市场泡沫挤得差不多了，再考虑换房会更稳妥。我有个朋友就是这样的情况，他们家原本打算今年换套大房子，但看到市场走势后决定再等等，现在反而觉得这个决定很明智。

至于投资客，现在的市场环境确实不太友好。房价还有下行空间，贸然进场很容易被套牢。我听说过不少投资客的故事，有人在前几年高位接盘，现在想脱手都难，每个月还要承担沉重的房贷压力。这种教训告诉我们，房地产投资的好日子可能真的过去了。

其实从更深层次来看，房价走势反映的是整个经济环境的变化。过去那种靠房地产拉动经济增长的模式正在改变，各地也在有意引导资金流向实体经济。这种转型虽然会带来阵痛，但对经济长期健康发展是有利的。就像我认识的一位经济学家说的，当房地产不再成为经济的唯一支柱时，整个社会的发展才会更加均衡。

总的来说，未来十年，房地产可能会进入一个\"新常态\"。房价涨幅与GDP增速基本同步，投资属性减弱，居住属性增强。这其实更符合\"房子是用来住的\"这一定位。对于普通老百姓来说，不用再为房价暴涨暴跌而焦虑，可以把更多精力放在提高收入、改善生活上。

当然，市场永远存在不确定性。如果出现重大经济波动或政策调整，房价走势可能会受到影响。但从目前来看，黄奇帆的预测确实把握住了大方向。他的判断建立在扎实的经济理论基础和丰富的实践经验之上，不是随便说说而已。

作为普通人，需要更加理性地看待房产价值，把居住属性放在首位。关键是要根据自身实际情况，做出最适合自己的选择。就像我常对朋友说的，房子终究是用来住的，找到符合自己需求的才是最重要的。